Durante muito tempo, tipologia foi tratada principalmente como uma decisão de produto: metragem, número de dormitórios, custo de construção e posicionamento de preço. Os dados do segundo trimestre de 2026 mostram que essa discussão precisa chegar também ao marketing. Segundo os Indicadores Imobiliários Nacionais da CBIC, elaborados pela Brain Inteligência Estratégica a partir de dados de 221 cidades, 65,2% dos imóveis residenciais novos vendidos no Brasil entre abril e junho tinham dois dormitórios. Na prática, quase dois em cada três imóveis comercializados no período. Os apartamentos de um dormitório responderam por 23,1% das vendas; três dormitórios, por 10%; e quatro dormitórios, por apenas 1,8%.
Esse movimento acontece dentro de um mercado que continua vendendo mesmo com um ambiente de crédito mais restritivo. Foram 113.676 unidades residenciais comercializadas no segundo trimestre, crescimento de 5,3% sobre o mesmo período de 2025. No primeiro semestre, as vendas chegaram a 226.536 unidades, alta de 5,4%. Outro dado ajuda a entender a composição desse mercado: o Minha Casa, Minha Vida respondeu por 51% das unidades vendidas no trimestre e 58% dos lançamentos, a maior participação do programa nos lançamentos desde o início da série, em 2019. Ao mesmo tempo, o ticket médio dos imóveis vendidos caiu 10,3% na comparação anual, para R$ 581,9 mil.
Para incorporadoras e imobiliárias, os 65,2% não deveriam ser interpretados simplesmente como “o brasileiro prefere dois quartos”. Essa tipologia consegue conversar com momentos de vida e motivações bastante diferentes: primeiro imóvel, saída do aluguel, casal sem filhos, família pequena, mudança de imóvel e investimento. É justamente aí que entra marketing. Duas pessoas podem comprar exatamente a mesma planta por razões completamente diferentes. Se a campanha trata todo comprador de dois dormitórios como uma única audiência, perde-se uma parte importante da inteligência que poderia orientar criativo, mensagem, segmentação, landing page e abordagem comercial.
Eu olharia para esse dado muito mais como uma pista sobre comportamento do que como uma indicação de produto. Se dois dormitórios concentram 65,2% das vendas, a pergunta interessante para o marketing não é apenas “o que está vendendo?”, mas “quem está comprando e por quê?”. Dentro da mesma tipologia podem existir jornadas completamente diferentes, e entender essas diferenças ajuda a construir campanhas menos genéricas, melhorar a segmentação e dar ao comercial mais contexto sobre quem chega até ele.
Na prática, o número nacional abre uma conversa que precisa continuar dentro de cada operação. Quem compra para morar responde aos mesmos argumentos de quem compra para investir? O que pesa mais na decisão: localização, condição de pagamento, metragem, estrutura do empreendimento ou momento de vida? Quais mensagens trazem leads que realmente avançam? É esse tipo de leitura que transforma um dado de mercado em inteligência de marketing. Os 65,2% mostram o que foi vendido. Entender o comportamento por trás desse número ajuda a explicar por que foi vendido e como conversar melhor com quem pode comprar depois.
